Amministratori di Condominio

L’Amministratore di condominio è una figura professionale o privata (nel caso fosse un condomino ad esercitare tale ruolo) che opera nell’interesse amministrativo dell’immobile gestito.

La legislazione italiana prevede due figure per la professione di amministratore condominiale:

1. Condomino amministratore;
2. Amministratore professionista;
3. Studio amministratore di condomini.

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Per svolgere la professione, o l’attività, di amministratore di condominio come prima cosa bisogna aprire una partita IVA (con il modello AA9/12 se lavoratore autonomo oppure con il modello AA7/10 se società o comunque soggetto diverso dalle persone fisiche), individuare il corretto codice ATECO (683200) e aprire la posizione all’INPS per la gestione separata (modello Iscrizione GS – Cod. SC04).

Consegnata la documentazione, dovrai confrontarti con il consulente fiscale (commercialista, tributarista, esperto contabile o ragioniere) per individuare il corretto regime fiscale (regime di contabilità ordinaria, regime di contabilità semplificata o regime forfettario) nel caso si sta parlando di libera professione come lavoratore autonomo (persona fisica) oppure come impresa.

Come svolgere l’attività di Condomino Amministratore?

In questo caso il condomino, cioè uno dei proprietari dell’immobile, è stato delegato per amministrare lo stabile in cui risiede la sua proprietà immobiliare.

Il condomino è equiparabile ad un mandatario della compagine, quindi, deve essere eletto in sede di assemblea condominiale con una maggioranza di voti dei presenti in assemblea come se si eleggesse un Amministratore di Condomino professionista e la sua carica dura un anno e può essere revocata in qualsiasi momento anche per gravi irregolarità dall’Autorità Giudiziaria.

In mancanza di revoca della prima nomina da parte dell’assemblea può proseguire il suo incarico per l’anno a seguire fino alla prossima assemblea dove si ridiscute il suo ruolo.

A differenza di un amministratore professionista non deve aver fatto corsi di formazione in merito al ruolo che andrà a ricoprire e non deve necessariamente essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado (istruzione liceale, tecnica e professionale).

Una volta ottenuto l’incarico il condomino deve:

• aprire un conto corrente bancario intestato al condominio se non esiste;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• esporre una targa informativa riportando i propri dati;
• convocare un’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio;
• deve intraprendere le opportune e dovute azioni legali o giudiziarie nei confronti dei condomini morosi.

Come svolgere l’attività di Amministratore professionista?

Per diventare amministratori professionisti bisogna avere i seguenti requisiti:

• godere dei diritti civili: ottenere un certificato in cui si attesta che, nei cinque anni precedenti la richiesta, non siano stati emessi provvedimenti di interdizione, inabilitazione o fallimento, né siano in corso procedure aventi lo stesso oggetto (certificazione del godimento dei diritti civili e politici);
• non deve avere una condanna dalla pubblica amministrazione, dall’amministrazione giudiziaria, dalla fede pubblica, dal patrimonio o per qualsiasi delitto non colposo (condanna di reclusione tra i due e i cinque anni);
• l’assenza di interdizione o inabilitazione;
• non deve essere presente nell’elenco dei protesti cambiari;
• deve essere in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado (istruzione liceale, tecnica e professionale);
• essere in possesso di un diploma di formazione professionale per fare l’Amministratore di condominio;
• frequentare corsi di aggiornamento.

l’amministratore del condominio, una volta ricevuto l’incarico per maggioranza di voti in sede di assemblea condominiale è obbligato a:

• redigere il regolamento di condominio, se inesistente;
• far rispettare il regolamento di condominio;
• redigere il bilancio preventivo e consuntivo;
• riscuotere le quote condominiali;
• convocare l’assemblea;
• applicare le delibere;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• tenere il registro dei verbali e il registro della contabilità.

Da un punto di vista operativo l’amministratore professionale deve essere in possesso di partita IVA e versare i contributi INPS (25,98%) oppure, se iscritto ad un ordine o a un collegio, alla Cassa previdenziale di appartenenza.

La figura previdenziale dell’Amministrazione risulta ibrida in quanto il soggetto può decidere se iscriversi alla:

• gestione separata INPS;
• gestione commercianti INPS.

Per il calcolo della corretta aliquota previdenziale confrontarti con il consulente fiscale (commercialista, tributarista, esperto contabile o ragioniere).

Per l’apertura della partita IVA bisogna indicare il codice ATECO 68.32.00 e il regime fiscale; se all’inizio dell’attività e se rientrate nei parametri imposti dal legislatore è il forfettario.

Come svolgere l’attività come Studio di Amministratore dei condomini?

Lo Studio, o Agenzia, svolge, essenzialmente, una attività di servizi e per questo è necessario avere:

• una partita IVA (modello AA7-10);
• l’iscrizione al Registro delle Imprese;
• la DIA (Dichiarazione di Inizio Attività) da depositare al proprio Comune.

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Nel caso in cui la sede dello Studio, o Agenzia, fosse fronte strada, quindi con saracinesca, potrebbe essere utile richiedere l’autorizzazione all’esposizione dell’insegna compilando i documenti forniti dal Comune di competenza oppure dall’Ente proprietario; nella documentazione, da presentare, devono essere inclusi anche i disegni dell’insegna e il luogo in cui verrà esposta (art. 38 - Testo unico edilizia).

Nel caso in cui l’edificio si antico e/o d’interesse storico per poter procedere serve il nulla osta alla Soprintendenza del MiC (Ministero della cultura).

Ricordarsi dell’imposta comunale sulla pubblicità se dovuta.

È importante capire il corretto regime fiscale:

• regime di contabilità ordinaria: è obbligatorio per le società di capitali (società per azioni, società a responsabilità limitata, società in accomandita per azioni) e per le società di persone (società in nome collettivo, società in accomandita semplice) se viene superato il limite di ricavi ammessi (principio di competenza), quindi prevede una gestione legata non solo a costi e ricavi, ma anche ad attività e passività con la tenuta del libro giornale, del libro inventario, dei registro IVA e del registro dei cespiti;
• regime di contabilità semplificata: è un regime contabile che prevede la sola tenuta del libro giornale, libro inventario, registro IVA, scritture ausiliare, scritture ausiliare di magazzino, registro dei beni ammortizzabili e il registro riepilogativo del magazzino.

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L’esistenza dei libri contabili viene determinata dall’effettiva esigenza dello Studio o dell’Agenzia.

Nel regime semplificato, il reddito imponibile è determinato seguendo il principio di cassa e si è soggetti ad IRAP mentre per il regime ordinario è determinato per differenza tra i ricavi tassabili ed i costi deducibili.

Creare un Condominio

Il Condominio è un soggetto sostituto d’imposta quindi dovrà versare le ritenute d’acconto sui servizi erogati ai propri condomini.

Quindi il condominio possiede una titolarità fiscale perché a tutti gli effetti non è un soggetto giuridico (d.P.R. 603/73), il codice fiscale (11 cifre, i primi sette identificano il condominio i secondi tre l’Ufficio che ha rilasciato il codice e l’ultimo è un numero di controllo) andrà richiesta all’Agenzia delle Entrate compilando il modello AA5/6 e consegnato dall’amministratore in carica (che sia il condomino o il professionista).

Il codice fiscale del condominio è associato all’amministratore in carica richiedente, al momento del cambio amministrazione andrà comunicato all’Agenzia delle Entrate la variazione depositando il verbale dell’assemblea con la nomina.

Cassetto fiscale

La norma prevede infine la Conservazione ai fini civilistici, la quale deve avere una durata minima di 10 anni così come per le altre attività di imprese. A questo proposito l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei contribuenti un servizio automatico gratuito al quale è possibile aderire accedendo al portale Fatture e Corrispettivi tramite CNS (Carta Nazionale dei Servizi), SPID (Sistema Pubblico di Identità Digitale), Fisconline o Entratel.

Per avere un cassetto fiscale l’Amministratore deve seguir i seguenti passaggi:

• controllare se al Condominio sia attributo l’Amministratore ufficialmente in carica (modulo AA5/6 e verbale assemblea);
• richiedere l’attivazione dell’accesso a Fisconline (codice PIN) per associare tutti i condomini all’Amministratore in carica;
• accedere a Fisconline con le credenziali di Amministratore e scegliere l’utenza di lavoro (codice fiscale del condominio);
• dalla scrivania del cassetto fiscale nella sezione della su fattura elettronica;
• nella finestra informativa Consulta le fatture di acquisto clicca su Dichiaro di aver preso visione dell’informativa;
• ora clicca su Vai all’adesione e poi su Aderisci;
• conferma la lettura della nota informativa con Ho letto e clicca su Aderisco;
• attendi l’elaborazione della richiesta.

Residenti e amministratori

I residenti dei condomini, così come i fornitori vengono ovviamente considerati come consumatori finali con i propri dati fiscale nel caso dei residenti e come aziende nel caso dei fornitori, ad esempio l’impresa di pulizia.

Qualora questi dovessero emettere fattura elettronica ad un condominio dovrebbero agire normalmente, inserendo cioè nel file XML il codice fiscale del condominio e il codice destinatario SdI dell’Amministratore, in modo che quest’ultimo possa accedere al software utilizzato e scaricare la fattura.

Nel caso in cui non disponesse di un codice destinatario sarà sufficiente inserire la PEC o il codice destinatario formato da 7 zeri (0000000), in modo che l’amministratore acceda al Cassetto Fiscale per visualizzare i documenti ricevuti.

Fattura elettronica degli Amministratori al condominio

Gli amministratori di condominio sono tenuti ad emettere una fattura elettronica per il servizio esercitato con i propri dati fiscali e applicando il codice destinatario (7 zeri) in fattura; sarà tenuto, secondo norma, a comunicare al condominio l’avvenuto recapito via email con in allegato il PDF di cortesia.

Al seguente link una guida utile su come aderire ai servizi di conservazione dell’Agenzia delle Entrate.

Come fare l’Amministratore di condominio in regime forfettario?

Il regime forfettario è una opzione di scelta che possono fare solo i lavoratori autonomi che esercitano l’attività d’impresa, arte o professione.

Il reddito si determina con il criterio di cassa (in base dei ricavi o compensi percepiti nel periodo di imposta).

Al reddito viene applicato il coefficiente di redditività per ottenere il reddito imponibile sul quale verranno calcolati l’imposta sostitutiva e i contributi da pagare.

Al reddito imponibile è applicata un’imposta sostitutiva del 5% (per i primi cinque anni), che poi a regime passa al 15%.

Il pagamento delle imposte avviene con la dichiarazione dei redditi.

Le tasse che dovrai versare saranno calcolate sul tuo reddito imponibile, il quale si ottiene moltiplicando ai ricavi ottenuti, il coefficiente di redditività dell’86%.

Nella fattura elettronica è obbligatoria se nell’anno precedente hai percepito ricavi o compensi superiori a 25.000,00 €, da inviare entro il dodicesimo giorno dell’effettuata operazione, o della prestazione, a cui si riferisce il documento elettronici (fattura elettronica o parcella elettronica); nel caso di fattura elettronica differita entro il quindicesimo giorno del mese successivo.

Per approfondimento veloce vai alla guida dedicata al regime forfettario oppure per una guida più approfondita vai alla sezione dedicata al regime forfettario.