LTV

Loan-to-value ratio

L’acronimo è utilizzato, in ambito finanziario nel settore immobiliare, dagli istituti di credito, dalle banche e dalle società di costruzione per esprimere il rapporto tra un prestito e il valore di un bene acquistato ed è un valore percentile dato dal rapporto tra la prima linea ipotecaria del valore totale stimato della proprietà immobiliare.

Il LTV si calcola rappotando il valore economico richiesto per il valore totale dell’immobile, la soglia rimanente per raggiungere il 100% è la quota parte spettante e che non è coperta dal prestito.

Per aiutare i mutuatari alla sua determinazione i soggetti che erogano il credito commerciale fornisco già il dato del LTV (ad esempio quando sui opuscoli informativi chiedo il 20% di anticipo sul totale della richiesta).

Il tasso LTV è uno dei principali fattori di rischio e si utilizzato per qualificare i mutuatari per un mutuo nelle decisioni di concessione del prestito e della probabilità che il prestatore voglia assorbire un eventuale perdita.

Maggiore è il valore del LTV, maggiore è il rischio a cui si espone il creditore in caso di insolvenza del mutuatario perché non potrebbe riuscire a rivendere l’immobile ad una cifra sufficiente a recuperare l’investimento e le spese connesse. Ricordiamoci anche che, in caso di problemi, ci potrebbero volere degli anni prima che l’istituto creditizio riesca nella vendita del bene e a rifarsi. Da qui la necessità di un garante per la fideiussione.

Nel tempo il LTV si è evoluto nel CLTV (Combined Loan To Value) perché si considerano le ipoteche che gravano sull’immobile soggetto alla compravendita (ad esempio il mutuatario stipula due mutui a due finanziatori due importi uguali o differenti per lo stesso immobile).

Il vantaggio di adottare una soluzione del genere deriva che l’esposizione del creditore si riduca con un soggetto in più e che il mutuatario trovi due offerte vantaggiose al pari di una sola riducendo di fatto il LTV quindi il CLTV è la somma di tutti gli LTV sulle stesso immobile.