Estimo
Dottrina estimativa
È la disciplina, della scienza economica, che fornisce gli strumenti teorici e metodologici per la valutazione di beni per i quali non esiste un apprezzamento univoco (stima).
La dottrina estimativa è articolata in:
- Estimo generale (concetti e procedimenti applicabili a tutte le categorie e situazioni);
- Estimo speciale: riguarda categorie specifiche di beni e può essere diviso in:
- Estimo civile (fabbricati e aree fabbricabili);
- Estimo rurale (aziende agrarie e quanto connesso: terreni, fabbricati rurali, scorte, miglioramenti fondiari);
- Estimo forestale (boschi e il legname in essi presente).
- Estimo commerciale e industriale: che si occupa di (aziende commerciali e industriali);
- Estimo legale (la stima è vincolata da precise norme di legge come nel caso di espropri, successioni o servitù).
- Estimo catastale (Catasto e il suo aggiornamento).
La stima avviene tramite elementi razionali associati ad ha carattere scientifico identificando e analizzando le caratteristiche del bene da valutare e del mercato di riferimento. Per questo ci sono alcuni principi da seguire per effettuare una stima oggettiva:
- il valore dipende dallo scopo o ragione pratica del giudizio di stima;
- il prezzo è il fondamento del giudizio di stima;
- la previsione è il carattere (caratteristica di ciò che è insito in qualcosa, che non è separato da esso e che ne condivide l'essenza) immanente del giudizio di stima;
- il giudizio di stima è ordinario e comparativo.
L’estimo immobiliare, data la complessità nel pronunciare giudizi di valore relativi ai beni immobili, avviene tramite i postulati estimativi (proposizioni non dimostrate che si considerano vere in base all’esperienza, al senso comune, alla conoscenza e all’evidenza), rappresentati da:
- Postulato del prezzo: è il fondamento del giudizio di stima;
- Postulato della previsione: è il carattere immanente del giudizio di stima.
- Postulato dello scopo: dipende dallo scopo della stima;
- Postulato dell’ordinarietà: l’oggettività e generalmente valida se formulata sulla base della teoria dell’ordinarietà;
- Postulato della comparazione: il metodo estimativo è unico perché basato sulla comparazione.
Dai postulati estimativi si procede decidendo il metodo di stima:
- Metodo del confronto di mercato (‟Market comparison approach” o ‟Marchet approach”);
- Metodo finanziario (Income approach);
- Metodo del costo (Cost approach).
Una volta deciso il metodo di stima si procede nell’individuare i criteri estimativi per la definizione le basi del valore (aspetti economici):
- valore di mercato;
- valore di costo;
- valore di surrogazione o di sostituzione;
- valore di trasformazione;
- valore complementare;
- valore equo (fair value);
- valore di credito ipotecario;
- valore assicurabile;
- valore di vendita forzata o di liquidazione;
- valore di realizzo;
- valore di locazione;
- Valore di credito ipotecario;
- Valore di uso;
- Valore di investimento;
- Valore speciale;
- Valore di speranza (Hope value);
Questi criteri sono quelli presenti nel Codice delle Valutazioni Immobiliari (art. 120-duodecies del Testo unico bancario) che, secondo la legge italiana, è un’opera di sistema condivisa dagli enti del Comitato tecnico scientifico di Tecnoborsa (Listino della Borsa Immobiliare a servizio di una città intelligente).